近两年火爆的(de)创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士对此表(biǎo)示，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定分红体现出该类产(chǎn)品(pǐn)长期(qī)投资价(jià)值，通过(guò)观(guān)测(cè)经营活动现金流、可供分配(pèi)现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通投(tóu)资者注意(yì)，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到(dào)期(qī)后不再产生现金收益，特许(xǔ)经(jīng)营权分红(hóng)目前已包含了(le)利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，在(zài)选(xuǎn)择投资标(biāo)的时应了解资(zī)产类型(xíng)和(hé)分红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整(zhěng)体来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占(zhàn)可供分配金额比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资公(gōng)募REITs的主要(yào)收益来(lái)源(yuán)为持有期(qī)分红收益，以(yǐ)及基金份额交易(yì)价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及(jí)市(shì)场因素(sù)的(de)综合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此相(xiāng)比(bǐ)，基金(jīn)分红预期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设(shè)施资产的经营现金流，投(tóu)资人通过基(jī)金募集(jí)材料和信息披(pī)露文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作(zuò)为进行投资(zī)决(jué)策的(de)重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格变化导(dǎo)致的浮(fú)盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人实际获(huò)得(dé)的现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，对于长(zhǎng)期投资者更具参(cān)考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营高级副总监(jiān)李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基金(jīn)指引(yǐn)（试(shì)行）》及(jí)相(xiāng)关(guān)法规要求，基(jī)础设施基金应当将(jiāng)90％以上(shàng)合(hé)并后基金(jīn)年度可分配(pèi)金额以现金形式分配给(gěi)投资者，强制分红机(jī)制(zhì)是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资(zī)角(jiǎo)度来看，基础设施(shī)公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重(zhòng)特点。二(èr)级市场价(jià)格反映(yìng)这(zhè)类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这类产品的“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于债券派息，但不等(děng)同于债券的固(gù)定利(lì)息回报，而是(shì)由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者(zhě)的投(tóu)资品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手(shǒu)，具有较强的(de)配置价(jià)值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资(zī)者(zhě)稳(wěn)定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过(guò)分(fēn)红获(huò)取相(xiāng)对(duì)于投资债券相对高的(de)收益性，在有效(xiào)控制风险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚资产包收益(yì)，起(qǐ)到(dào)投(tóu)资(zī)“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分(fēn)红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票(piào)和债券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年凤凰男能嫁吗，凤凰男的八大特征和交往原则(nián)报，部分(fēn)产品受宏观(guān)经济(jì)的(de)影响(xiǎng)，可(kě)分配金额(é)完成率不达(dá)预(yù)期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重(zhòng)因(yīn)素的影响，投(tóu)资收益是影(yǐng)响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的(de)分红有利于吸引投资(zī)者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向股票和债券回归的过程；另一方面，基(jī)础设施项目的经营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一定(dìng)的(de)滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对(duì)基金份额的开盘指导(dǎo)价做调(diào)减处理，调减金(jīn)额根据单位基金份额的分红金额进(jìn)行(xíng)计算。除权操作是对(duì)分(fēn)红前后基金份额净值(zhí)变化的修正，使(shǐ)投资(zī)人在基(jī)金分红前后均可以(yǐ)获得公平的(de)投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的(de)信心(xīn)，同时需结合持(chí)有(yǒu)产品的(de)特(tè)性(xìng)，关(guān)注二级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航(háng)基(jī)金相(xiāng)关(guān)人(rén)士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括(kuò)利润分配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普通投资(zī)者应(yīng)了解(jiě)底(dǐ)层资产情况(kuàng)

　　多位业(yè)内人士(shì)还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红前提是(shì)本(běn)金之上的增值部(bù)分不同(tóng)，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权REITs基(jī)金运作期(qī)间的(de)“分红”界定(dìng)为(wèi)“分派”更为准确(què)，分(fēn)派(pài)的是本金与增值(zhí)两个(gè)部(bù)分(fēn)，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募基金分红差异(yì)很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额(é)误凤凰男能嫁吗，凤凰男的八大特征和交往原则认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金(jīn)价值面临极大不确定性(xìng)，这是该类投(tóu)资(zī)者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权(quán)类(lèi)和产权(quán)类(lèi)两大(dà)资产类型，持有产权类产品(pǐn)的(de)收(shōu)益主要包括每年的(de)现金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来自项(xiàng)目(mù)每年的现金分(fēn)红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和本金的归(guī)还，两(liǎng)者(zhě)的比(bǐ)率也是变动的，对(duì)特(tè)许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投(tóu)资(zī)收益。普通投资者在选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的(de)类(lèi)型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形成区别。特(tè)许经营权类(lèi)的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的(de)公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时(shí)，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择产品的二级市(shì)场价格和分红有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人(rén)也认(rèn)为，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项目在经营权到期后不再(zài)能产生现金收益，因此将可(kě)供(gōng)分配金额的(de)分配(pèi)理解为“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期(qī)限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具备(bèi)更高的分(fēn)派(pài)率水平。对(duì)于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营(yíng)权(quán)项目，即使分派率(lǜ)相对(duì)较低，也有足(zú)够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权项目的分派金额包含了(le)投资(zī)本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下(xià)，基(jī)金份(fèn)额单价随着(zhe)分派进(jìn)度逐年下降是正常(cháng)现象，投资(zī)特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的(de)收益来自项目(mù)剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目(mù)相比，产权类项目(mù)的土(tǔ)地或建筑的(de)剩余使用年限一(yī)般(bān)较长(zhǎng)，再加上到期后通(tōng)过(guò)对建筑的更新改造或补缴土地出(chū)让金等追加投(tóu)资，有机会进一步延(yán)长经(jīng)营(yíng)期限。这(zhè)种类似永续(xù)经营的假设(shè)反映在基础资(zī)产(chǎn)的估值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的(de)资产投资属性。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内人士(shì)还表示(shì)，在产(chǎn)品分红期，投资者(zhě)可以观(guān)测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等(děng)指标，来观(guān)察(chá)和评估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相关的指标有两个(gè)：一(yī)是年报中披(pī)露的经营活动现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本质(zhì)性区别。经营活(huó)动产生的现(xiàn)金净流(liú)量(liàng)是(shì)指企(qǐ)业经营、筹资、投(tóu)资产生的(de)现金流，基于(yú)企业本身经营(yíng)活动产生(shēng)；可供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利(lì)润表(biǎo)的项(xiàng)目(mù)进行(xíng)调(diào)整，加期初现金，最终得(dé)到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资(zī)价值体现在相(xiāng)对股债市场独(dú)立的资产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较适(shì)合长期(qī)持有。建议(yì)投(tóu)资者(zhě)对经营(yíng)权(quán)类的资产可以(yǐ)更多关注内部收益率的高低，对(duì)产权类的资产(chǎn)更多关(guān)注分派(pài)率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要来自底层资产(chǎn)的(de)经营净(jìng)现金流(liú)，所(suǒ)以底层资产运(yùn)营情况直接影响投(tóu)资回报，投(tóu)资者可综(zōng)合考(kǎo)虑原始权益人(rén)综合实力、运营管(guǎn)理机构实(shí)力、公募基(jī)金管理人实(shí)力等多重因素来选择投资标(biāo)的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，由于分红交易(yì)带来(lái)的短期博弈机(jī)会仍在，叠加(jiā)此前市(shì)场接连回(huí)调，建(jiàn)议(yì)投资者关注有基本(běn)面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明(míng)书均会载明(míng)REITs在发行(xíng)首年及次(cì)年(nián)的可供分配金额预(yù)测。投资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的(de)实(shí)际分红金额与募集材料中披露预测进行比(bǐ)较分析(xī)，结合经济及市场的实(shí)际环(huán)境，对基础设施(shī)项目(mù)的运营业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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